Претензия о выплате неустойки застройщику

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) дает право получить квартиру в установленный срок по доступной ставке. В реальности не всегда застройщики обеспечивают участников недвижимостью в срок. В 2018 году, по делам ДДУ возникают споры в мирном и судебном порядке, что требует от собственника не только знаний закона, но также терпения и хорошую юридическую поддержку.

Что делать, есть жилье не получено в срок по договору? Куда писать претензию, и какая ответственность предусмотрена для застройщика? Получить ответы на все вопросы можно дистанционно, обратившись за консультацией к опытным юристам нашей компании по телефону или через форму на сайте компании. В данной статье мы раскрыли общие понятия, которые носят исключительно информативный характер. По каждому случаю требуется тщательное рассмотрение ситуации, что позволит правомерно предъявить претензии и выиграть дело в досудебном и судебном порядке.

Судебная практика 2017-2018 года показывает, что не всегда суд становится на сторону обманутых дольщиков, Это отражается на сумме неустойки и дальнейшей судьбе объекта (недвижимость).

Ответственность застройщика за нарушение даты передачи жилья

Все сделки в долевом строительстве регулируются ФЗ №214, в котором присутствует статья 6 с санкциями для застройщика за срыв сроков сдачи объекта, а также ст. 10.

Также предусмотрено увеличение сроков, но только по согласию дольщика, который вправе не подписывать документ, настаивая на выплате положенной компенсации.

Сумма неустойки, как рассчитать

Для инвесторов граждан размер неустойки установлен в размере 1/150 ставки рефинансирования за 1 день прострочи, что исчисляется от общей суммы договора долевого строительства. Чтобы рассчитать сумму выплат, можно обратиться к калькулятору (есть в интернете), а также произвести простые подсчеты самостоятельно. Чтобы не ошибиться с расчетами, достаточно знать формулу и 3 основных показателя:

• цена ДДУ – указывается в документе;
• срок просрочки – начинается со следующего дня, установленного датой сдачи объекта (при поквартальном варианте, дата первого дня следующего квартала);
• ставка рефинансирования на каждый отдельный период.

Пример подсчета неустойки за 1 день просрочки в процентах:

• 7,25%/300 = 0,02%;
• для дольщиков граждан сумма увеличивается в 2 раза и составляет 0,02х2 = 0,04%;
• за 1 день просрочки сумма = цена объекта по ДДУ х 0,03% (0,06%);
• полученная сумма умножается на количество просроченных дней, что и будет итоговой компенсацией, положенной по закону.

Дополнительные компенсации

Кроме неустойки, дольщик может выдвинуть ряд дополнительных требований, что возможно при поддержке опытными юристами и обращении в суд:

• понесенные убытки, возникшие по причине несвоевременной сдачи объекта – аренда жилья, переезд, потеря в цене при продаже имеющейся недвижимости и прочее;
• штраф за невыполнение требований потребителя в размере 50% от установленной судом суммы;
• моральный ущерб;
• расходы на адвоката и суд.

Каждое требование должно быть подкреплено документально и иметь весомую доказательную базу, что требует юридических познаний и опыта. Решить спор можно только 2-мя способами – через суд и в досудебном порядке, о чем указано ниже.

Образец досудебной претензии в досудебном порядке

Инициировать расторжение договорных отношений дольщик имеет право, если с момента передачи жилья по ДДУ прошло более 2-х месяцев, но объект так и не был получен. Для этой процедуры достаточно направить в строительную компанию уведомление о том, что участник отказывается от дальнейшего исполнения договора. Обязательное условие – отправка документа должна быть зафиксирована документально (уведомление о передаче, второй экземпляр с подписью о получении и прочее). Это позволит подтвердить действие при судебных разбирательствах, если расторжение ДДУ в одностороннем порядке не было удовлетворено полностью.

При прекращении участия в ДДУ или без такового, застройщик имеет право требовать выплату неустойки в досудебном порядке. Для этого следует составить и направить застройщику претензию, образец которой представлен ниже.

Срок расчета с дольщиком по закону – 20 дней с момента отправки документа.

Как правильно написать претензию? Единого формата для документа не предусмотрено, но есть ряд обязательных пунктов, которые следует изложить в установленном порядке:

• от кого подается обращение и кому направлено;
• основания правовых отношений с указанием даты подписания ДДУ и прочих соглашений, если таковые есть;
• нарушение договорных отношений – срок сдачи, несостоявшаяся передача объекта и прочее;
• ссылка на законодательные акты и нормативные документы по обязательствам застройщика;
• сумма неустойки с расчетом за каждый день и по итогам;
• выдвигаемые требования – выплата неустойки, прекращение ДДУ в одностороннем порядке, возврат всей суммы с процентами за просрочку, передача недвижимости, ответ на претензию в установленный дольщиком срок и прочее (полный список формируется по отдельному случаю и зависит от требований, выдвигаемых участником строительства);
• обещание передать дело в суд, в случае неудовлетворения требований;
• дата и подпись заявителя.

Передать претензию можно лично под расписку, отправив заказным письмом с уведомлением о получении.

Порядок взыскания компенсации через суд

Взыскать неустойку в судебном порядке можно самостоятельно или воспользовавшись поддержкой компетентных юристов. Что требуется от дольщика и его адвоката:

• написание претензии по предложенному образцу и направление его застройщику;
• при отсутствии ответа в течение 30 дней (если в ДДУ не установлены иные условия/сроки) можно обратиться с иском в суд;
• исковое заявление пишется в стандартной форме с теми же сведениями, что в претензии;
• после предварительного слушания по делу, застройщик часто идет на мировое соглашение или предлагает перенести сроки сдачи дома, что и является их главной уловкой (профессиональные юристы советуют не идти на переговоры с застройщиком, а отстаивать свою позицию до конца, так как при согласии дольщика неустойка не выплачивается);
• после основного заседания по делу выносится решение, после вступления которого в законную силу истец получает исполнительный лист;
• исполнительное производство и взыскание долга с застройщика – дело судебных приставов.

От того, насколько грамотно составлено исковое заявление и прописаны требования (моральный ущерб, неустойка, прочие расходы), зависит результат судебного разбирательства. Общее время судебных тяжб – примерно 6 месяцев. В случае обжалования решения суда, дело затянется еще на 2-3 месяца.

Также следует знать, что суд имеет право удовлетворить требования по ДДУ частично или полностью с уменьшением суммы неустойки (ст. 333 ГК РФ). Этот момент также зависит от предоставленных доказательств и грамотной позиции во время судебного разбирательства, которая возлагается на адвоката истца.

Отстоять свои права, как дольщика, граждане РФ могут в судах РФ и Евросуде, что требует дополнительных финансовых издержек до 200 тыс. руб. и правовой поддержки опытных юристов.

Резюме

Из вышеизложенного можно сделать вывод:

• чтобы получить выплату неустойки по договору долевого строительства, следует иметь представление о действующем законодательстве РФ и предстоящей процедуре и обратиться за помощью к грамотным специалистам нашего сайта;
• составить претензию можно по образцу, но обратить внимание на пункт с требованиями и ссылками на ФЗ РФ;
• если застройщик игнорирует обращение дольщика, то дело лучше передать в судебные инстанции, изложив свои претензии и пожелания в развернутой форме с документальным подтверждением по каждому пункту;
• крайняя мера – Европейский суд по защите прав человека, в котором можно решить вопрос даже при отрицательном вердикте российских судей, но в этом случае стоит помнить о финансовых и временных затратах.

Главное – не идти на компромисс с застройщиком, не подписывать документы о переносе сроков, а при сомнениях получить консультацию правоведов. Это позволит избежать ошибок и опрометчивых решений, а также поможет отстоять свои интересы в суде, вернув вложения на строительство и получив компенсацию по неустойке.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года