 | Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Кадастр — это специальный государственный реестр, в который в обязательном порядке вносится стоимость всех объектов недвижимости.
Главным для ее владельцев является то, что именно с внесенной в кадастр суммы назначаются налоги. Достаточно часто собственники считают, что налоги непомерно высоки, а участки и объекты, с которых необходимо уплачивать обязательный сбор, стоят существенно меньше, чем указано в кадастре. Поговорим о том, как добиться справедливости и оспорить кадастровую стоимость.
Причины, по которым оспаривают кадастровую стоимость, и методы разрешения спора
Оценкой занимается государственный орган, называемый кадастровой палатой. Обычно при определении стоимости учитываются средние рыночные цены региона, его расположение и предназначение объекта. Другие очень важные параметры, такие как состояние объекта, его готовность к выполнению функций по предназначению, во внимание могут не принять.
Основной причиной завышения кадастровой цены чаще всего является желание чиновников увеличить налоговую базу, а соответственно, и объем собираемых налогов
Иногда к тем же результатам приводит простая ошибка.
Проходить процедуру определения суммы необходимо каждые 3 года. И если, по вашему мнению, итог не совпадает с ценой недвижимости, придется защищать свои права и добиваться внесения в реестр правильной суммы.
Ст. 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ дает возможность обжаловать оценку. Инициаторами могут быть владельцы, независимо от того, физическими или юридическими лицами они являются, а также третьи лица, чьи интересы были нарушены.
Оспорить оценку можно как в досудебном порядке, так и в суде. На досудебном этапе заявление подается в комиссию Росреестра.
Процедура обязательного досудебного урегулирования является обязательной только для юридических лиц, у физических лиц имеется возможность сразу обратиться в судебную инстанцию
Как добиться пересмотра кадастровой стоимости?
Процедура оспаривания предполагает прохождение трех предварительных этапов:
- оценка недвижимости. Следует обратиться к независимому оценщику, имеющему лицензию на осуществление этой деятельности;
- составление отчетности;
- проведение экспертизы.
Отчет о проведенной оценке, справка о стоимости, указанной в кадастре, заключение оценочных организаций и документы на право владения подаются в комиссию Росреестра.
На принятие решения комиссии отводится 1 месяц. Именно рассмотрение вопроса ее специалистами является досудебным этапом разрешения спора.
С лета 2017 года вступили в действие изменения в закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. №237-ФЗ. Теперь этап разрешения спора в досудебном порядке стал не обязательным.
Однако этот метод может быть весьма эффективным, и основным его преимуществом является четкий срок решения проблемы. При обращении в суд процесс может затянуться на несколько месяцев. Кроме того, госпошлина при обращении в суд составляет 300 рублей, а подача документов в комиссию является бесплатной процедурой.
Документы, необходимые для оспаривания в суде, и перспективы дела
При обращении в судебную инстанцию следует подготовить следующие документы:
- исковое заявление;
- справка о кадастровой стоимости. В справке обязательно должна быть указана дата проведения оценки;
- заверенная у нотариуса копия свидетельства на право собственности;
- отчетность, составленная оценщиком в бумажном и электронном виде;
- заключение, вынесенное организацией оценщиков;
- документ об уплате государственной пошлины;
- отказ комиссии Росреестра, если он есть.
Если судья принял решение в пользу истца, в его тексте обязательно должна быть указана новая сумма для внесения в кадастр и дата подачи иска в суд
Эти сведения понадобятся при расчете имущественного или земельного налога на следующий год.
Практика оспаривания кадастровой стоимости
В суде заявитель может оспаривать или саму цену, или решения, вынесенные комиссией. Можно также обжаловать ее действия или бездействие. Ответчиком выступает Росреестр и органы, которые такую оценку утвердили.
Выдвигать можно одно из трех требований:
- установить реальную рыночную стоимость недвижимости;
- изменить цену в связи с тем, что выявлена недостоверность используемых при ее расчете сведений;
- третьим вариантом является оспаривание действий комиссии.
Кроме этих требований ничего другого заявлять нельзя. Причиной является достаточно высокий уровень судов первой инстанции по этому вопросу. Это суды уровня автономных республик и округов, краев, областей и городов федерального значения.
Судебная практика показывает беспристрастность судей по этому вопросу. Если заявитель способен предоставить достоверную оценку недвижимости, отличающуюся от кадастровой, решение будет принято в его пользу.
Как правильно оценить недвижимость для разрешения спора?
Оценкой недвижимости для споров о кадастровой стоимости должны заниматься квалифицированные специалисты, имеющие право на занятие такой деятельностью. Юридически они могут выступать как частные предприниматели или как работники оценочных компаний. В любом случае они должны быть членами саморегулируемой организации оценщиков, не иметь взысканий и иметь страховку на 300 тыс. руб.
Найм профессионала является необходимым условием для пересмотра кадастровой цены недвижимости
Резюме
Оспаривание стоимости объекта, занесенной в кадастр, производится для снижения налогов, так как именно с этой суммы начисляется имущественный или земельный сбор. С начала июля 2017 года обращаться с заявлением в комиссию Росреестра необязательно, можно сразу подавать иск в суд. Тем не менее иногда стоит обратиться в этот орган власти, так как рассмотрение вопроса там происходит быстрее, а обращение бесплатное. Если решение вас не устроит, вы сможете обжаловать его в суде.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии